정비사업 핵심 공약 '이주비 대출'…많이 나오면 유리할까

정부가 시행한 초고강도 대출 규제가 재건축·재개발 도시정비사업에도 영향을 주고 있습니다. '이주비'와 관련한 부분입니다.

정부는 지난달 '6·27 부동산 대책'을 시행하면서 수도권의 모든 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한했습니다. 이는 재건축·재개발 등 정비사업 단지에도 똑같이 적용되는데, 재건축·재개발 조합원들이 기존 주택을 담보로 이주비 마련을 위해 대출받을 때도 최대 6억원까지만 대출이 가능합니다.

이주비는 기본 이주비와 추가 이주비를 통틀어 지칭하는 용어입니다. 기본 이주비는 재건축 단지 조합원들이 각자의 아파트를 담보로 대출받는 집단 담보 대출입니다. 이번 대출 규제로 기본 이주비 한도가 6억원으로 제한됩니다.

추가 이주비는 시공사, 즉 건설사가 보증을 서 금융기관이 조합에 사업비로 빌려주는 금액입니다. 기본 이주비로 부족한 조합원들에게 부족한 금액을 더 빌려주는 것입니다. 시공사가 보증을 서 돈을 빌리기 때문에 통상 기본 이주비보다 금리가 연 1~2%포인트 더 높습니다.

최근 정비업계에서 가장 뜨거운 관심을 받는 강남구 '개포우성7차'의 상황을 들여다보겠습니다. 이 단지는 정부가 내놓은 대출 규제가 변수로 작용하면서 이주비 대출이 성패를 가를 것이란 의견이 많은 곳입니다. 정부의 대출 규제는 지난달 28일부터 시행됐는데, 개포우성7차는 규제 전 시공사 선정 입찰 공고를 냈음에도 규제 적용 대상이 됐습니다.

삼성물산은 이 단지 조합에 주택담보인정비율(LTV) 150%를 제안했습니다. 기본 이주비(LTV 50%) 6억원과 함께 추가 이주비 'LTV 100%+@'를 적용해 추가 이주비를 무제한으로 제공한다는 계획입니다.

대우건설은 LTV 100%의 이주비를 공약으로 내걸었습니다. 기본 이주비(LTV 50%)를 제외하면 추가 이주비로 LTV 50% 조건을 내건 것입니다.

정비업계 관계자는 "시공사들의 이주비 공약은 자신들의 자금력과 신용등급을 조합에 강조하기 위한 수단으로 쓰인다"며 "개포우성7차만 놓고 보면 삼성물산이 대우건설보다 더 높은 LTV를 제시해 자신들이 더 낫다는 점을 부각하려는 것"이라고 설명했습니다.
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조합원들이 실제 필요한 금액은 얼마인지 살펴보겠습니다. 개포우성7차 인근에 있는 '디에이치자이개포'와 '래미안개포루체하임' 전용면적 84㎡ 전셋값은 16억~17억원에 형성돼 있습니다. 기본 이주비 6억원을 제외하면 10억~11억원을 추가로 받아야 하는 상황입니다.

개포우성7차 전용 84㎡ 지난달 27일 30억원에 손바뀜했다는 점을 고려하면 삼성물산은 추가 이주비 대출로 조합원 1인당 30억원을, 대우건설은 15억원을 지원한다고 추산할 수 있습니다. 기본 이주비 대출 금액 6억원을 더하면 이들 건설사가 지원하는 금액은 21억~36억원 수준입니다.

그렇다면 추가 이주비 대출이 많이 나올수록 좋다고 볼 수 있을까요. 꼭 그렇지만은 않다는 설명이 나옵니다. 조합은 물론 건설사들 입장에서 재무적인 부담이 커지기 때문입니다.

서울에 있는 한 재건축 단지 조합장은 "예컨대 한 조합원이 추가 이주비를 대출받고 갚지 못하는 상황이 발생하면 조합이 결국 이를 금융기관에 변제해야 하는 상황이 발생한다"며 "이는 해당 조합원의 부담을 다른 조합원들이 나눠서 부담한다는 뜻"이라고 설명했습니다.

이 조합장은 "재건축 사업에서의 경우 LTV 100%를 초과하는 추가 이주비 대출이 실행된 경우는 거의 없는 것으로 안다"며 "추가 이주비 대출과 관련해 LTV 150%, LTV 200% 등 공약을 내거는 것은 큰 의미가 없다"고 덧붙였습니다.
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