둔촌주공 전세매물 3000건 우르르…여긴 13억인데 왜 저긴 7억?

1만2000여세대 규모 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 '올림픽파크포레온'이 이달 중 첫 입주를 시작할 예정인 가운데, 단지 내 같은 면적 전세가격이 최대 2배 가까이 차이나는 기현상이 나타나고 있다.
용인 푸르지오 원클러스터
초대형 단지인만큼 매물마다 입지조건이 다르고 집주인의 사정도 다르기 때문이다. 다만 상대적으로 너무 저렴한 매물은 조건이 까다롭거나 허위매물일 가능성도 있어 계약체결에 앞서 유의할 필요가 있다는 지적이다.

6일 부동산업계에 따르면 '올림픽파크포레온' 전세 매물은 3000개에 육박한다. 1만2032세대가 입주를 앞둔만큼 세입자를 구하려는 수요도 많은 것이다.

매물이 많은만큼 조건도 다양하다. 가격도 천차만별이다. 국민평형(전용면적 84㎡) 기준 전세 보증금이 최소 7억원에서 최고 13억5000만원까지 2배 가까이 차이가 난다.

가장 비싼 13억5000만원짜리 전세매물은 205동 32층 매물이다. 해당 매물을 보유한 공인중개사는 '노른자동', '로얄층', '위례초 초근접동', '알파룸' 등을 매물의 매력으로 소개하고 있다. 조합원 매물로 장기거주가 가능하고 5·9호선 더블역세권도 강점이다.

같은 면적임에도 전세 보증금 차이가 큰 이유는 단지 내 위치, 학군, 주변 편의시설, 층수, 일조량, 대출 상황 등에 따라 가격이 결정되기 때문이다. 학군이 좋고 교통이 편리한 쪽은 수요가 몰리면서 전세가가 높은 반면, 저층이나 일조가 불리한 쪽은 상대적으로 저렴한 가격에 전세가 형성되는 양상이다. 집주인이 추가비용을 내고 선택한 '옵션'에 따라서도 차이가 난다. '역대급' 초대형 단지이기 때문에 나타나는 현상이다.

상대적으로 저렴한 전세 매물도 다수 나오고 있다. 가장 낮은 7억원짜리 매물은 4단지에 집중됐다. 4단지는 5호선 둔촌동역과 거리가 있는 편이다. 9호선 둔촌오륜역과는 인접했지만 동별로 거리 차이가 크다. 저층 매물도 저렴하다.일부는 대출을 끼는 조건을 붙이거나 허위 매물일 가능성도 있다.

저가매물은 집주인에게 급한 사정이 있을 확률이 높다. 최근 은행권을 중심으로 전세대출 규제에 나서며 분양 주택의 세입자 맞추기가 더 어려워졌다. 일부 은행들은 신규 분양 주택에 실행하는 '조건부 전세대출'을 중단한 상태다. 업계 관계자는 "저렴한 전세 매물에 대해선 대출 조건이나 허위 여부를 반드시 꼼꼼히 확인해야 한다"고 경고한다.

신축 아파트는 미등기 상태이기 때문에 조건부 전세대출의 경우에도 은행의 요구서류가 일반 전세대출에 비해 많다는 점을 유의해야 한다. 정비사업으로 건설된 미등기 아파트는 전세보증금반환보증(전세보증보험) 가입도 불가능하다.

한편 '올림픽파크포레온'의 대규모 공급으로 서울 전세 시장 전반에 걸쳐 공급과 수요가 재편될 가능성이 크다는 분석이 나온다. 전세 수요가 많은 중산층부터 고소득층까지 둔촌주공에 관심을 가지면서 강남, 송파 등 인근 지역의 전세 수요를 분산시킬 수 있기 때문이다. 강동구를 중심으로 서울 동남권 전세시장에 상당한 변화를 초래할 가능성이 제기된다.