"리모델링은 사업성 떨어진다?…계산기 두드려봐야 압니다"

재건축·재개발에 밀려 외면받던 리모델링 사업이 재조명 받고 있다. 업계 관계자들은 ‘리모델링은 사업성이 떨어진다’는 편견을 깨고 재건축과 리모델링 사업별로 득실 여부를 꼼꼼하게 따져본 다음에 사업 방식을 정해야 한다고 당부했다.
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27일 부동산 업계에 따르면 목동신시가지 인근 노후 아파트 단지 중 용적률이 높아 재건축이 어려운 소규모 아파트들이 리모델링 추진에 속도를 내고 있다.

서울 양천구 목동우성아파트 리모델링주택조합은 지난 10일 양천구청의 리모델링 건축심의를 통과했다. 이 단지는 수평 별동 증축 방식 리모델링을 통해 가구 수를 332가구에서 361가구로 늘린다는 계획이다.

아울러 목동우성2차, 목동한신청구, 목동현대 등 목동신시가지 인근 노후 아파트 단지들이 리모델링을 추진하는 중이고, 목동신정청구아파트는 신정롯데, 신정현대, 신정쌍용아파트들과 통합 리모델링사업을 추진하고 있다. 이 밖에도 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 약 80여 곳이다.

리모델링은 기존 구조체를 유지하는 형태에서 공사를 진행하기 때문에 일반적으로 재건축보다 공사비가 비싸고 기간도 더 오래 걸린다. 하지만 높은 용적률 때문에 재건축 사업성이 크게 떨어지는 단지는 리모델링이 대안으로 꼽힌다. 아울러 기부채납이나 소형주택 의무공급 규정을 적용받지 않고 조합원과 갈등 요인이 적어 속도감 있게 사업을 추진할 수 있다는 장점도 있다.

신동우 아주대 건축학과 명예교수는 “2000년 이후 들어선 아파트들은 대부분 용적률이 너무 높아 재건축으로는 사업성을 확보하기 어려울 것”이라며 “재건축이 어려운 단지들의 노후화 문제를 해결할 수 있는 현실적인 대안은 리모델링”이라고 짚었다.

그런데도 ‘리모델링 방식은 재건축에 비해 수익성이 떨어진다’는 막연한 인식이 불필요한 논란을 초래한다는 지적이 제기된다. 일례로 리모델링을 추진 중인 동부이촌동 아파트 단지 내에서는 최근 재건축 전환을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 서울시의 재건축 규제 완화로 재건축의 사업성이 더 높을 구성역 플랫폼시티47 것이란 기대감에 따른 것이다.

이에 대해 차주환 이촌한가람아파트 리모델링주택조합장은 “재건축으로 전환하면 일반분양 물량이 없고, 조합원 집 평형도 현재보다 줄어들어 사업성이 없다”고 설명했다.
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이 조합장에 따르면 이촌한가람은 현황 용적률이 358%로 3종일반주거지역의 법적 상한 용적률(300%)을 초과해 재건축을 하려면 준주거지역으로 종상향을 해야 한다. 종상향을 하더라도 시 지침상 최대 용적률은 현황 용적률의 1.25배인 447.8%로 제한된다.

여기서 종상향 공공기여와 공공시설 제공 의무 사항과 최대 용적률 확보를 위한 임대주택 건설까지 하면 조합원 및 일반분양 가능 연면적은 17만 8565㎡으로 현재 조합원 소유 연면적인 21만 9072㎡보다 작아진다는 설명이다.

이와 관련해 신 교수는 “재건축 용적률이 풀리더라도 기대하는 만큼의 수익성이 실현될지는 자세한 계산이 필요하다”며 “예상치 못한 규제와 조합원 간 갈등으로 사업이 오히려 수렁에 빠질 위험도 있다”고 지적했다.

그러면서 “정부의 재건축·재개발 규제 완화 취지 자체는 바람직하나, 이것이 ‘리모델링은 득이 없다’는 잘못된 인식으로 이어지는 게 문제”라며 “앞으로 리모델링이 불가피한 단지들이 급증할 것에 대비해 정부는 불필요한 규제를 손보고 사전에 리모델링 관련 기술개발이 활발하게 이뤄지도록 해야 한다”고 말했다.

아울러 서정태 서울시 리모델링주택조합협의회 회장은 “정부가 내놓은 8.8 부동산 공급 대책 등은 재건축과 재개발 활성화에만 치우쳐져 있다”며 “주거의 질을 빠르게 개선하고 신규 주택공급 효과가 있는 리모델링 사업이 더욱 안정적으로 추진될 수 있도록 적극적인 지원이 필요하다”고 강조했다.