재건축 발목 잡는 재초환…폐지는 ‘안갯속’ 시장은 ‘혼란’

내년부터 재건축 활성화를 위한 각종 정부 정책이 본격적으로 시작된다. 하지만 사업을 가로막는 걸림돌이 여전해 원활한 정비사업 추진에는 한계가 있을 전망이다.

특히 정부가 폐지를 추진 중인 재건축초과이익환수제(재초환)이 정비사업의 주된 저해요인으로 꼽힌다. 정부 여당은 재초환 폐지를 약속했으나, 야당의 반대로 관련 논의는 지지부진한 상태다.

2일 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 심사자료에 따르면 올 6월 기준 재건축 부담금 부과 예상 단지는 전국 68개 단지다. 평균 부과 예상 금액은 1억500만원이다.

지역별로는 서울이 31개 단지로 가장 많고, 경기가 14곳, 대구 11곳, 부산 3곳, 인천 2곳, 대전 2곳, 경남 2곳, 광주 2곳, 제주 1곳 등으로 나타났다.

단지별 부과 예상액은 편차가 컸다. 서울은 가장 많은 금액이 예상되는 단지의 경우 1인당 4억5000만원을 부담해야 한다. 적은 곳은 10만원 정도다. 서울의 재건축 부담금 평균 금액은 1악6000만원 수준이다.

재초환은 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우, 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 지난 2006년 도입됐으나 미실현 이익에 대한 불합리한 부담금 산정 등이 문제가 되면서 현재까지 실제 부과된 사례는 없다.

지난해 한 차례 법 개정을 거쳐 올 3월 말부터 개정안이 시행됐다. 이에 따라 지자체는 이미 준공이 끝난 단지에 대해 시행일로부터 5개월 내인 8월부터 최종 부담금을 산정해 광주역민간임대 조합에 통보해야 한다.

경기광주 임대아파트 시장 혼란은 가중되고 있다. 정부가 재초환 폐지를 약속한 가운데 국회에선 관련 논의가 속도를 내지 못해서다.

더불어민주당은 여야 합의로 개정한 법을 시장에 제대로 적용해보기도 전에 폐지하는 건 이르단 입장이다. 재초환 폐지로 인한 집값 상승 등 부작용도 경계하는 분위기다.

올 초부터 개정된 법안이 시행되면서 일부 지자체는 법정 부과 기한이 지나 본격적으로 부담금 산정 절차에 돌입했다. 상당수 부과 대상 단지들은 관련 서류 제출을 거부하는 등 집단 반발하고 있다.

업계에선 공급 부족으로 부동산시장 불안이 계속되는 만큼 정부의 재건축 활성화 정책이 정상 작동할 수 있도록 재초환 폐지 논의도 이뤄져야 한단 견해다.

이르면 내년 6월부터는 준공연한 30년을 넘긴 노후 단지들은 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 경기광주역 민간임대아파트 있다. 최근 관련 내용을 골자로 한 일명 ‘재건축 패스트트랙법’(도시 및 주거환경정비법 개정안)이 국회를 통과해서다.

여기에 노후계획도시 특별법에 따른 1기 신도시 선도지구의 재건축도 본격화된다. 정부는 여기에 정비사업 단계를 축소하는 재건축 특례법도 추진 중이다.

서울·수도권을 중심으로 공급부족 우려가 심화하는 만큼 정부의 정비사업 활성화 정책이 원활하게 진행될 수 있도록 국회에서도 적극적으로 논의해야 한단 목소리가 나온다. 공사비가 급등한 가운데 재초환 문제가 해결되지 않으면 시장에서 재건축이 원활하게 추진되긴 어렵단 견해다.

한 부동산 전문가는 “야당도 주택공급 확대의 필요성을 느끼기 때문에 최근 재건축 패스트트랙법도 국회 문턱을 넘은 것”이라며 “공사비 급등으로 어차피 사업성이 부족하거나 자금 조달 여력이 부족한 단지들은 속도를 내지 못한다. 주택공급을 늘리려면 재초환 폐지에 대해서 논의할 필요가 있다”고 설명했다.