서울 아파트 시장 ‘냉기’ 언제까지 이어지나... “추가 금리인하가 관건”

연중 활기를 띠던 서울 아파트 매매시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있다. 거래량은 물론 가격 변동률도 보합 수준을 나타내고 있다. 그간 가파르게 오른 집값에 대한 피로감과 더불어 강도 높은 대출규제가 그 배경으로 지목된다.

30일 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 지난 9월 아파트 매매 거래건수는 2910건으로 집계됐다. 신고기한이 이틀 밖에 남지 않았다는 점을 고려하면 9월 매매 거래건수는 3000건 가량에 그칠 것으로 보인다. 이는 거래량이 정점을 찍었던 7월(9028건)의 3분의 1수준이다.

매매거래의 활성화를 나타내는 지표도 7개월 만에 최저치를 나타냈다. 법원 등기정보에 따르면 지난 9월 서울의 집합건물(아파트·다세대·연립주택·오피스텔 등) 거래회전율은 0.39%로 지난 2월(0.37%) 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다. 한 달 전(0.43%)에 비해서도 0.04%포인트(p) 내려앉았다.

아파트 가격 상승세 또한 멈췄다. 부동산R114에 따르면 지난주 아파트 매매가격은 전주대비 0.01% 오르는 데 그쳐 2주 연속 그 폭이 둔화됐다. 재건축은 보합(0%) 수준까지 내려왔고, 일반 아파트가 0.01% 상승했다. 서울 25개구 중에서도 가격이 오른 곳은 ▲강동(0.08%) ▲마포(0.03%) ▲동작(0.02%) ▲영등포(0.01%) ▲성북(0.01%) 등 다섯 곳뿐이다. 나머지는 모두 보합이다. 그간 상승폭이 컸던 강남, 서초, 송파 등 강남 일대도 그 열기가 식은 분위기다.

시장에서는 아파트 가격 단기급등에 따른 피로감을 첫 번째 이유로 꼽았다. 부동산R114기준 서울 아파트 매매가격은 지난 7월 둘째주 전주대비 0.05% 오르면서 2년 7개월 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 한국부동산원 통계 기준으로는 지난 8월 둘째주 0.32% 상승해 5년 11개월 만에 최대폭을 나타냈다.

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “현재 거래 침체에는 단기 급등에 대한 부담감이 저변에 깔려 있다”면서 “9월에 이어 10월 역시 거래량이 미미할 것”이라고 했다.

정부의 대출규제도 수요자들의 매수수요를 꺾은 요인이다. 지난 9월 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행과 함께 시중은행이 가계부채 관리를 이유로 대출 가산금리를 올렸다. 또 유주택자의 주택담보대출과 전세자금대출을 제한했다.
힐스테이트 용인
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “연초 거래량이 살아날 때와 달라진 건 대출 규제”라면서 “긴축발작이 거래량으로 나타나고 있는 것인데, 유동성 억제에 대한 적응기가 필요하다”고 했다.

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “기준금리는 인하됐지만 2단계 스트레스 DSR 시행을 비롯한 대출규제가 상당히 강화된 부분을 고려해야 한다”고 했다.

시장에서는 내년이 되면 입주물량 감소와 함께 전셋값 상승세가 이어지면서 집값이 다시 오름세를 보일 것이란 의견이 많다. 더불어 한국은행이 추가 금리인하를 단행할 경우 시장금리가 인하쪽으로 방향을 완전히 잡으면서 대출금리가 내려갈 여지가 있다는 주장도 있다.

윤지해 연구원은 “전셋값이 1년 넘게 오르고 있는 상황에서 집을 얻어야 할 수요자가 전세를 택하기도 어려운 상황”이라면서 “결국은 선택의 문제인데, 중저가 아파트가 오르는 계기가 될 수도 있다”고 했다.

박합수 교수는 “한 번의 금리인하가 더 단행되면 내년 입주물량 공백, 전세가격 상승 등 저변에 깔려 있던 영향 요인들이 시장에 노출될 것”이라면서 “겨울방학 , 이사철 등 성수기에도 거래량이 늘어날 여지가 있다”고 했다.