"주택시장 재앙 닥친다”...탄핵정국에 예고된 미래

"공급절벽 재앙은 이미 예고됐는데 장기화 될지 걱정입니다”
탄핵정국으로 국정 공백상태가 장기화될 것으로 예측되면서 주택공급 정책에도 차질이 불가피해졌다. 이미 현 정부 출범 이후 공사비 폭등으로 공급절벽은 예고된 상태다. 그나마 이를 막기 위해 내놓은 굵직한 공급대책마저 표류할 가능성마저 커졌기 때문이다.

한 전문가는 “공급절벽은 집값 상승·폭등의 원인으로 작용할 것으로 보인다”며 “또 정권이 바뀔 경우 부동산 정책도 규제완화에서 옥죄기로 방향을 틀면서 문재인 정부 때 정책실패를 답습할 가능성도 커 보인다”고 말했다.

윤 정부는 출범 이후 매년 공급대책을 발표했다. 2022년 '8·16대책', 2023년 '9·26대책', 2024년 '1·10대책' 등이 그것이다. 남사 힐스테이트 임기 내 전국 270만가구 공급을 약속했다.

앞서 3번의 대책에도 공급지표가 회복세를 보이지 않자 지난 8월 8일에는 서울 그린벨트 해제 등을 담은 ‘8·8대책’을 발표했다. 하지만 공급 성적표는 절벽을 예고하고 있는 상태다.

우선 착공실적이 예사롭지 않다. 한국건설산업연구원 보고서에 따르면 전국 주택 착공실적은 2022년부터 감소하기 시작하여 2023년에는 30만가구를 하회했다. 올해 1~10월 실적은 전년 동기 대비 34% 증가했지만 예년 대비로는 여전히 턱없이 부족한 상태다. 선행지표인 인허가도 마찬가지다.

공사기간이 늘면서 아파트 공사기간의 경우 최근에는 3~4년으로 보고 있다. 결과적으로 2022년부터 공급 부족은 내년부터 영향을 미치기 시작하고 2026년에는 정점에 달할 것으로 전망되고 있는 것이다.

부진한 공급 지표 원인으로 공사비 폭등이 단연 꼽힌다. 건설산업연구원 관계자는 “공사원가 상승에다 자금조달도 어려워지면서 사업이 장기 지연되고 무산되는 사례가 속출하고 있다”고 말했다.

아파트 공급시차(착공 이후 3~4년)를 고려하면 올해와 내년 입주물량은 사실상 확정된 것이나 다름없다. 그렇다면 공급감소는 어느정도 일까.

부동산R114 자료를 보면 전국 아파트 입주물량은 2024년 36만가구, 2025년 26만가구, 2026년 15만가구로 줄어든다. 수도권은 17만가구, 12만가구에서 7만가구로 절반 이상 감소한다. 지방도 예외는 아니다. 2024년 18만가구, 2025년 13만가구에서 2026년에는 8만가구로 뚝 떨어진다.

서울은 2026년에 최악의 공급절벽이 예고되고 있다. 2024년 2만7000여가구에서 2025년에는 3만6000여가구로 증가한다. 하지만 2026년에는 8000여가구가 입주할 것으로 전망되고 있다.

부동산R114 관계자는 "2026년 아파트 입주물량의 경우 서울, 수도권, 지방 모두 2017년 이후 가장 적은 수치”라고 말했다. 부동산R114 입주물량 집계에는 후분양은 물론 청년안심주택(비 아파트 제외)도 포함된다.

설상가상으로 정국 불안으로 현 정부가 추진중인 주택공급 정책은 동력을 상실할 가능성이 크다. 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제를 힐스테이트 남사 통한 주택공급 등이 대표적이다. 재건축 활성화를 통한 도심 주택공급도 사정은 다르지 않다. 이들 공급대책은 중장기 성격이 강하다. 결과적으로 공급절벽이 2027년, 2028년 등 장기화 될 수 있다는 의미다.

정권 교체에 따른 부동산 정책 변화도 변수다. 문재인 정부 때 집값 폭등의 원인인 ‘옥죄기’ 정책이 다시 부활할 가능성이 높다. 현 정부가 추진중인 다주택자 규제완화, 보유세 부담 감소 등은 폐기될 것으로 전망되고 있다.

한 전문가는 “만약 정권교체가 이뤄진다고 했을 때 공급절벽인 상황에서 같은 방식(정책)을 답습한다면 예전의 집값 폭등 사태가 다시 나타날 것으로 보인다”고 말했다.