도시형 생활주택 면적규제 완화… “선호도 적어 실효성 우려”

국토교통부가 최근 도시형 생활주택 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고하면서 아파트 공급 부족을 일부 해소할 수 있을 것으로 기대를 모으고 있다. 다만 전문가들은 지금도 도시형 생활주택 미분양이 발생하고 있고, 아파트보다 선호도가 떨어져 시장 전체의 공급 부족을 완화하기에는 효과가 부족할 것이라고 전망했다.

5일 국토부‧부동산 업계 등에 따르면 국토부는 소형 도시형 생활주택 유형을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 소형주택의 면적 제한을 단지형 연립주택·단지형 다세대주택과 같은 85㎡ 이하로 설정한 것이다. 개정안은 입법예고, 법제처 심사를 거쳐 시행되며, 시행 이후 사업계획승인 신청분부터 면적 규제 완화를 적용받는다. 이르면 내달부터 시행될 예정이다.

도시형 생활주택은 도시 지역 내 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 규모에 해당하는 집을 300가구 미만으로 공급하는 주택을 뜻한다. 도시형 생활주택은 아파트보다 단지 규모가 작고, 인허가와 분양 절차가 간단한 데다 주차 규제도 덜 하기 때문에 빠른 공급이 가능하다는 장점이 있다.

건축법상 업무시설에 해당하는 오피스텔과 달리 주거시설로 인정 받아 취사시설이나 발코니 확장이 합법적으로 가능하며 전용률도 용인 푸르지오 원클러스터 아파트와 비슷한 70~80% 수준이다.

다만 도시형생활주택은 전세사기와 빌라 기피 여파로 공급량이 줄어든 상태다. 국토교통부 통계누리에 따르면 올해 1~9월 도시형생활주택의 인허가 실적 누계는 3314가구로 부동산 시장이 활황이던 2021년 1~9월 3만1826가구의 10.4% 수준에 그쳤다.

일부 전문가들은 임대시장에서 전세사기 여파 등으로 기피가 심하고, 아파트 대비 투자 가치가 낮은 주거시설로 수요가 많지 않다고 지적했다. 윤수민 NH농협 부동산 전문위원은 “도시형 생활주택은 면적이 작은 것이 단점이었는데 적당한 면적으로 규제가 완화된다면 일단 분양하는 입장에서 부담이 줄어들 것”이라면서도 “공급을 단기간에 늘릴 수 있는 방법으로 작용할 수는 있지만 아파트보다 선호도가 확실히 떨어지고, 전세사기 여파 등으로 빌라 기피가 심한 상황에서 도시형 생활주택을 통해 집값 불안, 임대차 시장 불안을 잡기는 어려워 보인다”고 했다.

투자 가치가 떨어져 수요가 적을 것이라는 지적도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “미분양 해소, 공급 부족 해소를 목적으로 하고 있지만 아파트보다 선호도가 떨어져 효과가 제한적일 것”이라며 “투자 가치도 아파트보다 낮아 수요가 많지 않을 것으로 예상된다”고 했다.

반면 최근 서울은 아파트 공급 부족에 시달려 빠른 공급이 가능한 도시형 생활주택 등 비아파트가 이를 일부 용인푸르지오원클러스터 해소할 수 있다는 전망도 나온다. 기존 도시형 생활주택 시장에서도 넓은 면적에 대한 수요가 있었기 때문에 면적 규제 완화가 순기능할 수 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “도시형 생활주택은 주차 요건이 완화된 것이 큰 강점으로 작용한다. 면적 규제를 완화하면 차를 보유한 소유자가 구매할 가능성도 커지는 것”이라며 “재개발이 어려운 지역에서 가족이 거주할 수 있는 면적의 도시형 생활주택이 공급될 수 있다는 측면에서도 긍정적 효과가 있다”고 설명했다.