서울 강남 아파트값 급등…공시가·보유세 오르나

한국부동산원의 내년도 공시가격 산정 작업이 이달부터 시작된 가운데, 올해 집값 상승폭이 컸던 서울 강남 등지는 보유세가 올해보다 30∼40% 이상 뛰는 곳도 나올 전망이다.

한국부동산원이 내년도 공시가격 산정에 착수했지만 최근 주택시장이 변곡점에 놓이면서 가격 변동성이 클 것으로 보인다.

서울을 포함한 수도권 아파트값은 지난여름까지 상승세를 보이다 9월부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 대출 금리 인상 등 금융규제가 확대되면서 실거래가 하락 단지가 늘어나는 추세다.

한국부동산원이 집계한 서울 아파트 실거래가 지수는 1∼8월 누적 8.04% 올랐지만 9월 전망지수는 0.47% 하락하는 것으로 예측됐다.

서울 아파트 9월 거래량은(계약일 기준) 23일 현재 2천807건이 신고돼 전월(6천300건) 대비 반토막이 났고, 10월은 9월보다 더 줄면서 실거래가 하락 단지도 늘어나는 분위기다. 매수세가 감소하면서 기존 계약보다 싼 매물 위주로 팔리는 곳이 많다는 얘기다.

부동산원의 월간 주택가격동향 조사에서도 서울 아파트값은 8월에 1.27% 올라 연중 최고 상승률을 기록한 뒤 9월 들어 0.79%로 오름폭이 감소했다.

이는 지난해 시장 분위기와 유사한 양상이다. 작년에도 서울 아파트 실거래가 지수는 9월까지 13.13% 상승했으나, 구성역 플랫폼시티47 10월부터 하락하기 시작해 연말 누적 상승률이 10.02%로 축소됐다.

한국부동산원 관계자는 "공동주택 공시가격은 내년 1월 1일자 기준으로 3월에 공개되기 때문에 마지막까지 시장 상황을 계속 지켜보면서 최종 공시가를 산정하게 된다"며 "집값 등락이 클 경우 올해 말∼내년 초 변동폭까지 공시가격에 반영될 것"이라고 말했다.

일단 균형성 제고를 고려하지 않는다면 내년 공시가격은 올해처럼 지역별, 금액대별로 상승폭 격차가 크게 벌어질 전망이다.

올해 1월 1일자 서울 공동주택 공시가격 평균 상승률은 3.25%(전국은 1.52%)였다. 그러나 강남을 비롯한 인기 지역의 아파트는 공시가격이 15∼20% 이상 오른 곳이 수두룩했다.

송파구 잠실 리센츠 전용 59.99㎡는 올해 공시가격이 12억3천800만원으로 작년 대비 24.2% 올랐고 강남구 압구정동 신현대 9차 전용 111.38㎡는 올해 공시가격이 27억2천400만원으로 작년보다 16.8% 상승했다.

반면 노원구 상계동 주공5단지 전용 31.98㎡는 올해 3억1천200만원으로 작년보다 15% 가까이 하락했고, 전세사기 직격탄을 맞은 강서구 화곡동의 소형 빌라(연립·다세대)들은 공시가격이 2∼3% 이상 떨어졌다.

내년에도 올해 집값이 약세를 보인 지방은 공시가격이 하락하는 곳이 많겠지만 신고가 행진을 이어간 강남 3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구) 등지는 공시가격이 올해보다 크게 오를 전망이다.

지난해와 달리 올해 수도권의 연립·다세대주택도 아파트 못지않게 가격이 오른 만큼 내년 공시가격이 올해보다 상승하는 곳이 많을 것으로 관측된다.
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서울의 연립·다세대주택 실거래가 지수는 지난해 연간 0.41% 오르는 데 그쳤으나 올해는 8월까지 누적 6.16% 상승했다.

일단 4분기 집값 변동이 크지 않다고 가정하면 현재까지 아파트값이 크게 오른 강남 등 고가아파트 단지는 보유세 부담도 급증할 가능성이 크다.

올해 아파트값이 작년보다 떨어진 곳이 많은 지방은 공시가격 하락과 함께 보유세 부담도 낮아질 것으로 보인다.

구성역 플랫폼시온시티47 모델하우스 재산세 관련 또 다른 변수는 내년도 공정시장가액비율이다.

정부는 공시가격 9억원 이하 1주택자의 재산세 과표구간별 세율을 0.05%포인트씩 인하해주는 세율 특례를 2026년까지 연장하고, 올해 공정시장가액비율을 주택가액에 따라 43∼45%로 낮췄다.

내년도 공정시장가액비율을 얼마로 할지는 미정이다. 행정안전부는 내년 공시가격 변동에 따라 내년 3∼4월께 재산세 공정시장가액비율을 확정할 방침이다.