대출 막히니 전세난 우려…하반기 신축 단지·임대주택 노릴만

지난달 28일부터 정부의 초강도 대출 규제가 시행돼 수도권 아파트 매매시장이 숨 고르기에 들어간 가운데 하반기 전세시장 동향에도 관심이 쏠리고 있다. 주택담보대출과 갭투자가 어려워지면 매수자가 줄고 급매물이 나오는 등 집값 하방 압력이 생기지만 반대로 전세 매물 공급은 감소할 수 있다는 우려가 나오고 있기 때문이다. 더욱이 올해 하반기에는 서울의 아파트 입주 물량도 상반기보다 줄어드는 등 전세시장 수급 여건이 좋지 않은 상황이다. 이에 올해 하반기 전셋집을 구하려는 신혼부부 등 실수요자나 전세계약 만료를 앞두고 있는 무주택자라면 지금부터 전세시장 변화에 촉각을 곤두세우고 한발 앞서 매물 탐색에 나설 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

최근 서울 및 수도권 전세시장은 매매시장과는 달리 전반적으로 안정세를 보이고 있다. 한국부동산원 통계를 보면, 올해 들어 5월까지 수도권 주택(종합) 전셋값은 누적 상승률 0.2%에 그치고 있다. 서울은 양상이 조금 다르지만 우려할 정도는 아니다. 서울 아파트 전셋값은 5월까지 누적 상승률이 0.6%로, 지난해 같은 기간 1.58%의 3분의 1 수준에 불과하다. 다만, 서울의 연립·다세대주택(빌라) 전셋값은 5월까지 0.35% 올라 지난해 같은 기간 0.03% 하락했던 상황과는 달라졌다. 이는 전세사기 사태로 인한 ‘빌라시장 빙하기’에서 서서히 벗어나고 있는데 따른 ‘기저 효과’라는 게 시장의 분석이다.

이런 가운데 수도권에서 전격 시행된 대출 규제는 전세시장에도 영향을 끼칠 전망이다. 이번 대출 규제는 주택담보대출을 6억원 이하로 묶고 실거주 목적이 아닌 1주택 이상 소유자의 추가 주택 구입을 위한 주담대는 틀어막은 게 핵심이다. 이렇게 되면 갭투자가 어려지면서 주택 거래량이 감소할 수밖에 없는데, 이와 동시에 전세 매물 공급도 일부 줄어드는 효과가 생긴다는 게 시장의 전망이다. 예컨대 신축 아파트가 입주할 때 그동안은 전세금을 이용해 주택을 매수하는 갭투자층도 가세하면서 ‘입주장’의 한 축을 담당했으나 앞으로는 실수요자 중심으로 시장이 바뀌면서 전세 물건이 귀해질 수 있다는 것이다.

과거 정부의 초강력 대출 규제 이후에는 전셋값이 오른 경험도 우려를 자아내는 요인이다. 2019년 12월 문재인 정부가 ‘15억원 초과 주택담보 대출 금지’ 등 강력한 대출 규제에 들어간 이후 그해 연간 0.69% 하락했던 서울 아파트 전셋값은 이듬해인 2020년 5.58%, 2021년 6.48% 상승하는 등 전세시장 불안으로 이어졌던 적이 있다. 당시에는 매매 수요가 전세 수요로 대거 이동하면서 일부 ‘매물 잠김’ 효과가 발생했다는 게 시장의 분석이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원은 “지금은 소득에 따라 대출 한도가 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되는 등 당시와는 시장 여건이 많이 달라졌지만 매매거래가 크게 위축되면 전세시장이 불안해질 가능성은 상존한다”면서 “임차인들도 시장 상황 변동에 관심을 갖고 대응해야 한다”고 말했다.

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부동산 업계에서는 올해 하반기 중 전셋값이 많이 오르는 지역에서 2년 전세계약이 만료되는 세입자라면 ‘계약갱신청구권’을 사용해 2년 더 거주하는 게 무난한 선택이라고 본다. 이와 달리 계약갱신청구권을 이미 사용한 임차인이거나 신혼부부나 사회초년생 등 신규 전셋집을 구하는 수요자라면 올해 하반기 입주하는 신축 아파트 단지나 민간임대와 공공임대 등 임대아파트에 관심을 가져볼 필요가 있다.

부동산 플랫폼 직방 조사를 보면, 하반기 서울에서는 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’(4169가구), 송파구 잠실동 ‘잠실래미안아이파크’(2678가구), 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1261가구), 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1097가구) 등 대단지 아파트 입주가 11~12월에 예정돼 있다. 경기도에서는 광명시 ‘광명자이더샵포레나’(3585가구), ‘광명센트럴아이파크’(1957가구) 등의 입주가 눈길을 끈다. 인천에서는 서구 검단신도시 ‘금강펜테리움3차센트럴파크’(1049가구), 청라국제도시의 ‘청라국제도시아이파크’(1020가구) 등이 이달부터 입주할 예정이다.

정부는 이번 대출 규제 대책에서 갭투자를 막기 위해 ‘소유권 이전부 전세자금 대출’을 제한기로 했는데, 이 조처가 신규 입주 아파트 전세시장에 끼칠 영향도 주목된다. 소유권 이전부 전세자금 대출은 임대차계약서상 임대인과 전세자금 대출이 실행되는 시점의 집주인이 달라지면서 전세 대출금이 매수인의 주택매입 자금으로 활용되는 경우다. 신축 입주 아파트는 잔금 납부 시점에 소유권이 시행사에서 수분양자로 넘어가기 때문에 첫 입주 전세계약자가 받는 전세자금 대출은 소유권 이전부 전세자금 대출로 취급된다. 이에 일각에서는 통상 임차인들이 전세자금 대출 없이 신축 아파트 전세금을 조달하기는 어렵기 때문에 수분양자들이 입주 때 잔금을 조달하는 데 애를 먹을 것이라는 우려가 나왔다.

그러나 전문가들은 대규모 물량이 입주하는 신축 아파트 단지에서 전세대출이 제한되는 것은 역으로 임차인에게 유리하게 작용할 수 있다고 보고 있다. 전세대출을 이용하지 않은 채 현금만으로 전셋집을 구하는 수요자는 현실적으로 많지 않기 때문에 아파트 잔금 납부 기한이 가까워질수록 집주인들은 전셋값을 내려 세입자를 모셔야 하는 상황에 몰리기 때문이다. 즉 종전 집의 전세금만 활용하거나 일부 자기자금을 보태 전세자금 대출을 받지 않고도 새집으로 이사할 수 있는 임차인이라면 좀 더 낮은 가격에 전셋집을 구할 수 있는 기회도 있을 것으로 예상된다.
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